Point d'équipe autour d'un plan, avant une décision

Comment nous prenons une décision

Pourquoi ce bien ? Que coûte réellement sa transformation ? Faut-il poursuivre, ou renoncer ? Neuf scénarios d'étude, chiffrés poste par poste, pour suivre notre raisonnement.

Notre méthode

Cinq questions, dans cet ordre

Chaque bien passe par les mêmes questions avant toute offre. La réponse à la dernière dépend des quatre premières.

  1. Pourquoi ce bien ?

    L'usage visé, le quartier, et le prix au regard de ce que le bien peut devenir.

  2. Que faut-il vérifier ?

    L'état technique, les diagnostics, le bail, la copropriété et les règles qui s'appliquent au bien.

  3. Que coûte réellement sa transformation ?

    Un chiffrage poste par poste, plus une réserve pour imprévus de 15 à 20 % écrite d'avance.

  4. Et si les travaux augmentent, ou si la location tarde ?

    La réserve absorbe les écarts prévus ; le loyer visé est confronté au marché. Un loyer optimiste ne justifie jamais un achat.

  5. Poursuivre ou renoncer ?

    Si le coût global ne permet pas l'équilibre, nous négocions. Si la négociation échoue, nous renonçons.

Neuf scénarios

Neuf scénarios, aucun achat au prix demandé sans étude complète

Ces scénarios sont des cas d'étude : biens, prix et loyers hypothétiques, chiffrés avec notre équipe technique pour montrer notre méthode. Ils ne décrivent pas des opérations réalisées.

Synthèse des neuf scénarios d'étude
SecteurBienCoût globalIndicateurDécision
Cannes, La BoccaT2 de 43 m²223 300 €rendement brut 5,1 %Négocier, sinon renoncer
AntibesStudio de 25 m²167 400 €rendement brut 5,2 %Renoncer
Grasse, centre ancienImmeuble de trois logements441 200 €rendement brut 6,1 %Poursuivre l'étude
MouginsMaison de 115 m² avec jardin et piscine711 000 €écart brut 139 000 €Approfondir sous conditions
Mandelieu-la-NapouleLocal de restaurant de 90 m²368 800 €rendement brut 5,9 %Suspendre
NiceAppartement de 78 m²371 750 €rendement brut 5,3 %Négocier, sinon renoncer
Le CannetMurs d'une boulangerie de 95 m²320 500 €rendement brut 6,2 %Renoncer au prix demandé
Sophia AntipolisPlateau de bureaux de 120 m²350 500 €rendement brut 6,8 %Différer
Saint-RaphaëlMaison de 90 m² avec petit jardin395 200 €rendement brut 4,6 %Renoncer au prix demandé
Coût global : prix, travaux et réserve pour imprévus. Indicateur : rendement brut, ou écart brut avant frais pour une revente.

Scénario 1 · Cannes, La Bocca

Transformer un appartement ancien pour la location

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
T2 de 43 m², prix demandé hypothétique de 175 000 €.
L'état de départ
Cuisine séparée, installation électrique ancienne, baignoire usée, sols fatigués et peintures à reprendre.
L'objectif
Location à 950 €/mois hors charges, à vérifier sur le marché.
L'indicateur
Rendement brut de 5,1 %, 5,5 % au prix de notre offre (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Négocier, sinon renoncer

Proposer 160 000 €, puis abandonner si le vendeur maintient un prix incompatible avec l'équilibre de l'opération.

Simulation après travaux : séjour d'appartement rénové, murs refaits, mobilier contemporain Simulation avant travaux : appartement délabré, murs décrépis, gravats au sol
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 1, Cannes, La Bocca
PosteEstimation
Électricité6 000 €
Plomberie4 000 €
Salle d'eau avec douche8 000 €
Cuisine9 000 €
Sols et peinture10 000 €
Ouverture de cloison, sous réserve d'étude5 000 €
Travaux42 000 €
Réserve pour imprévus6 300 €
Coût global, achat compris223 300 €

Ce que le dossier démontre : Savoir négocier à partir du coût global et préparer un logement jusqu'à sa mise en location.

Scénario 2 · Antibes

Renoncer à un studio lorsque le risque reste mal défini

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Studio de 25 m², prix hypothétique de 135 000 €.
L'état de départ
Traces d'humidité, ventilation insuffisante, kitchenette et salle de bains vieillissantes.
L'objectif
720 €/mois hors charges, à vérifier.
L'indicateur
Rendement brut de 5,2 % (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Renoncer

Abandonner à ce stade, faute de diagnostic permettant d'identifier la cause et le coût de l'humidité.

Simulation après travaux : studio rénové avec lit, coin cuisine et rangements Simulation avant travaux : studio dégradé, murs écaillés, sol abîmé
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 2, Antibes
PosteEstimation
Diagnostic1 500 €
Ventilation et traitement conditionnel4 000 €
Électricité4 000 €
Salle d'eau6 500 €
Kitchenette5 000 €
Finitions6 000 €
Travaux27 000 €
Réserve pour imprévus5 400 €
Coût global, achat compris167 400 €
Une réparation structurelle éventuelle n'est pas comprise.

Ce que le dossier démontre : Protéger la décision d'investissement, même lorsque cela signifie ne pas acheter.

Scénario 3 · Grasse, centre ancien

Étudier un petit immeuble dans son ensemble

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Immeuble de trois logements, environ 150 m², prix hypothétique de 290 000 €.
L'état de départ
Toiture à examiner, réseaux vieillissants, logements et parties communes à rénover ; occupation et surfaces à confirmer.
L'objectif
Loyers cumulés de 2 250 €/mois hors charges, à vérifier.
L'indicateur
Rendement brut de 6,1 % (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Poursuivre l'étude

Poursuivre l'étude, sans engager l'achat avant clarification des points techniques et locatifs.

Petit immeuble ancien aux façades ocre
Illustration, pas le bien du scénario
Travaux estimés du scénario 3, Grasse, centre ancien
PosteEstimation
Études5 000 €
Toiture, provision30 000 €
Réseaux22 000 €
Cuisines et salles d'eau35 000 €
Finitions24 000 €
Parties communes10 000 €
Travaux126 000 €
Réserve pour imprévus25 200 €
Coût global, achat compris441 200 €

Ce que le dossier démontre : L'intérêt du bureau d'études, du chiffrage global et de la coordination de plusieurs logements.

Scénario 4 · Mougins

Valoriser une maison sans surinvestir dans le luxe

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Maison de 115 m² avec jardin et piscine, prix hypothétique de 550 000 €.
L'état de départ
Décoration ancienne, façade encrassée, piscine vétuste, cuisine et salles de bains à reprendre.
L'objectif
Revente visée à 850 000 €, à confronter à des ventes comparables.
L'indicateur
Écart brut de 139 000 € (avant frais d'acquisition, de financement, de détention et de vente)

Décision : Approfondir sous conditions

Approfondir, après intégration des frais d'acquisition, de financement, de détention et de vente.

Simulation après travaux : piscine rénovée à l'eau claire, plage en pierre nettoyée Simulation avant travaux : piscine à l'eau verte, plage encrassée
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 4, Mougins
PosteEstimation
Études4 000 €
Cuisine22 000 €
Salles d'eau26 000 €
Réseaux20 000 €
Sols et peinture25 000 €
Façade18 000 €
Jardin10 000 €
Piscine15 000 €
Travaux140 000 €
Réserve pour imprévus21 000 €
Coût global, achat compris711 000 €

Ce que le dossier démontre : Choisir le niveau de finition adapté au marché et vérifier ce qui reste réellement après toutes les dépenses.

Scénario 5 · Mandelieu-la-Napoule

Rénover un restaurant et distinguer les murs de l'activité

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Local de restaurant de 90 m² ; prix hypothétique de 220 000 € pour les murs, sans fonds de commerce.
L'état de départ
Salle vieillissante, cuisine usée, extraction et puissance électrique à vérifier.
L'objectif
1 800 €/mois hors charges pour les murs, à vérifier. Le chiffre d'affaires du restaurant s'étudie séparément.
L'indicateur
Rendement brut de 5,9 % (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Suspendre

Suspendre l'engagement jusqu'à l'étude du bail, des possibilités techniques et du projet de l'exploitant.

Simulation après travaux : salle de restaurant chaleureuse, banquette, éclairage doux, cuisine ouverte rééquipée Simulation avant travaux : salle de restaurant datée, carrelage ancien, mobilier dépareillé
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 5, Mandelieu-la-Napoule
PosteEstimation
Études5 000 €
Cuisine et froid45 000 €
Extraction et ventilation18 000 €
Réseaux14 000 €
Carrelage12 000 €
Salle et mobilier22 000 €
Façade8 000 €
Travaux124 000 €
Réserve pour imprévus24 800 €
Coût global, achat compris368 800 €

Ce que le dossier démontre : La complémentarité entre l'investissement immobilier, Pro Service, les équipements professionnels et l'étude d'un partenariat.

Scénario 6 · Nice

Repenser un grand appartement pour la location meublée

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Appartement de 78 m², trois chambres possibles, prix demandé hypothétique de 285 000 €.
L'état de départ
Cuisine fermée, séjour mal distribué, salle de bains vieillissante, tableau électrique ancien, isolation acoustique à examiner.
L'objectif
Location meublée à 1 650 €/mois hors charges, à vérifier.
L'indicateur
Rendement brut de 5,3 %, 5,7 % au prix de notre offre (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Négocier, sinon renoncer

Offre à 260 000 € refusée, puis abandon si le coût global reste trop élevé. La configuration locative reste soumise aux vérifications techniques et administratives nécessaires.

Simulation après travaux : cuisine ouverte sur le séjour, meubles vert sauge et table de repas Simulation avant travaux : séjour fermé au mobilier ancien
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 6, Nice
PosteEstimation
Étude et plans3 000 €
Redistribution9 000 €
Électricité8 000 €
Plomberie et ventilation6 000 €
Cuisine12 000 €
Salle d'eau et WC12 000 €
Sols et peinture15 000 €
Mobilier et électroménager12 000 €
Travaux65 000 €
Réserve pour imprévus9 750 €
Coût global, achat compris371 750 €

Ce que le dossier démontre : Améliorer la distribution et le confort, tout en gardant une limite de prix d'acquisition.

Scénario 7 · Le Cannet

Moderniser une boulangerie sans remplacer inutilement le matériel

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Murs d'une boulangerie de 95 m², boutique et laboratoire, prix hypothétique de 240 000 €, hors fonds de commerce.
L'état de départ
Boutique sombre, vitrine réfrigérée vieillissante, carrelage abîmé ; four et pétrin peut-être conservables après contrôle. Bail et répartition des dépenses à examiner.
L'objectif
Loyer des murs de 1 650 €/mois hors charges, à vérifier. La rentabilité de l'exploitation s'étudie à part.
L'indicateur
Rendement brut de 6,2 % (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Renoncer au prix demandé

Renoncer à l'acquisition au prix demandé si l'investisseur doit supporter tous les travaux, et examiner plutôt une mission de rénovation avec l'exploitant.

Simulation après travaux : boulangerie avec comptoir en bois clair, vitrine et présentoirs garnis Simulation avant travaux : boutique de boulangerie vieillie, comptoir sombre, sol en granito
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 7, Le Cannet
PosteEstimation
Études et phasage4 000 €
Carrelage10 000 €
Comptoir et vitrine réfrigérée24 000 €
Éclairage et électricité9 000 €
Ventilation et climatisation10 000 €
Plomberie5 000 €
Peinture et devanture8 000 €
Travaux70 000 €
Réserve pour imprévus10 500 €
Coût global, achat compris320 500 €

Ce que le dossier démontre : Conserver les équipements utiles et distinguer l'intérêt du propriétaire de celui de l'exploitant.

Scénario 8 · Sophia Antipolis

Rénover des bureaux pour un utilisateur professionnel

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Plateau de bureaux de 120 m², prix hypothétique de 270 000 €.
L'état de départ
Moquette usée, cloisonnement peu fonctionnel, éclairage ancien, climatisation à diagnostiquer, réseau informatique à reprendre.
L'objectif
Location à 2 000 €/mois hors charges, avec analyse des charges de copropriété, de la vacance et des conditions du bail.
L'indicateur
Rendement brut de 6,8 % (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Différer

Différer l'achat, chercher d'abord un utilisateur intéressé et vérifier le budget technique. Une marque d'intérêt ne serait pas présentée comme un engagement locatif.

Local professionnel vide, prêt à être aménagé
Illustration, pas le bien du scénario
Travaux estimés du scénario 8, Sophia Antipolis
PosteEstimation
Étude d'aménagement4 000 €
Cloisons et acoustique12 000 €
Sols10 000 €
Électricité et éclairage12 000 €
Réseau informatique6 000 €
Climatisation et ventilation18 000 €
Peinture et kitchenette8 000 €
Travaux70 000 €
Réserve pour imprévus10 500 €
Coût global, achat compris350 500 €

Ce que le dossier démontre : Partir des besoins des futurs occupants avant d'engager une rénovation.

Scénario 9 · Saint-Raphaël

Rénover une maison destinée à la location familiale

Scénario d'étude : bien, prix et loyer hypothétiques

Le bien
Maison de 90 m² avec petit jardin, prix hypothétique de 310 000 €.
L'état de départ
Cuisine et salle de bains anciennes, menuiseries à contrôler, chauffage vieillissant, traces d'infiltration à diagnostiquer.
L'objectif
Location à 1 500 €/mois hors charges, à vérifier.
L'indicateur
Rendement brut de 4,6 % (loyers annuels divisés par le coût global, avant frais d'acquisition, charges et fiscalité)

Décision : Renoncer au prix demandé

Abandonner au prix demandé si les loyers comparables et le coût complet ne permettent pas l'équilibre ; réexaminer seulement après diagnostic et baisse de prix suffisante.

Simulation après travaux : maison provençale à la façade rafraîchie, volets et garage repeints Simulation avant travaux : maison provençale à la façade défraîchie, volets fatigués
Illustration en simulation, pas le bien du scénario.
Travaux estimés du scénario 9, Saint-Raphaël
PosteEstimation
Diagnostics et étude3 000 €
Réparation d'infiltration, enveloppe8 000 €
Cuisine11 000 €
Salle d'eau9 000 €
Électricité et plomberie10 000 €
Chauffage et ventilation12 000 €
Sols et peinture13 000 €
Jardin5 000 €
Travaux71 000 €
Réserve pour imprévus14 200 €
Coût global, achat compris395 200 €

Ce que le dossier démontre : Privilégier une rénovation durable et refuser de justifier un achat par un loyer trop optimiste.

Un bien ou un projet à étudier ?

Nous le passons aux mêmes questions, nous le chiffrons poste par poste, et nous vous disons ce que nous en pensons, y compris quand il faut renoncer.

Téléphone : 06 03 37 92 68 (vendre, investir) ou 06 46 85 08 58 (travaux, technique)

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